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楼市长效机制加速搭建

   日期:2015-05-08     浏览:152    评论:0    
核心提示:在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。这是日
 楼市长效机制加速搭建

在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。

“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”这是日前中央政治局会议在分析研究当前经济形势后作出的指示,也是自2013年7月后,政治局会议首提房地产。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生指出,按照中央的思路,作为楼市政策的顶层设计,促进房地产健康发展的长效机制一直在搭建及细化。

“从本届政府在房地产方面的表态来看,房地产长效机制将以不动产统一登记制度为基础,在完善住房保障机制的同时,在政策模块上将房地产政策分为‘稳定住房消费’及‘抑制住房市场泡沫化倾向’两个模块。”国家信息中心经济预测部一位高级经济师告诉《华夏时报》记者,在决策层做出明确指示后,房地产长效机制的建立应该会加快。

顶层设计提速

“长效机制的提法并不是新提法,本届政府执政后,在房地产政策调整中,着力淡化原有的调控方式,希望形成一个保障归政府、市场归市场的分工明确的政策体系,这正体现在对建立房地产长效机制的推进上。”上述国家信息中心高级经济师表示。

在他看来,从去年央行9·30新政到今年3月初不动产统一登记实施、3月底出台的3·30楼市新政,都释放出房地产顶层设计提速的信号。

实际上,早在2013年年中,内容涵盖土地、金融、财税等方面的“房地产调控长效机制”曾多次出现在国土、住建等相关部委的会议中,而这个被认为是房地产行业的顶层设计由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。

中国房地产业协会原副会长朱中一此前对记者表示,房地产长效机制应包括抓紧完善房地产市场调控政策,今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控,同时要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

“当前房地产调控的总体趋势仍是继续淡化或退出行政性调控手段,转向市场化的调控手段。”朱中一提出,除了限购政策外,在信贷、融资等政策方面仍存在对房地产行业的诸多限制,比如对于房企上市融资方面,政策上并未全面放开。

据记者统计,自2005年至今,由国务院牵头发布的“国字头”房地产政策有7次,围绕7次楼市调控出台的地方政策不计其数。然而,调控沦为“空调”,房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。

“对于房地产市场的顶层设计而言,最重要的是对基础数据的掌握与分析,不动产统一登记实际上旨在解决这一问题。”朱中一表示,“只有在不动产登记实现后,后续住房信息联网、房地产税制改革等长效机制中能够发挥市场调节作用也会有的放矢。”

“按照中央的构想,在房地产长效机制中,‘稳定消费’与‘抑制泡沫’应该是并行的。但在目前的经济环境下,稳定住房消费对于拉动经济增长的意义更重要。”国务院发展研究中心一位负责人指出。

去年10月底,国务院召开的常务会议要求推进六大领域消费,“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后,部分地方政府出台了调高公积金贷款额度、发放购房补贴等刺激楼市的政策。

上述国家信息中心高级经济师分析,此次政治局会议已经明确提出要建立房地产长效机制,因此,作为“稳定住房消费”的标配工具,降准、降息等货币政策以及信贷等金融政策预计近期还将有所调整。

房地产税存激烈争议

实际上,作为楼市调控顶层设计中的重要一环,房地产税的政策轮廓早已清晰。在去年“两会”时,李克强总理在“政府工作报告”中曾专门提到要“加快房地产税立法”。

财政部财政科学研究所原所长贾康也曾公开表示,从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。

“长期以来房地产税政策一直被赋予调节市场的重要作用,政策设计主要体现为在住房保有环节对持有者按年度征税,即形成依据税法的住房持有成本,有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向。”贾康指出。

不过从今年“两会”释放的信号来看,房地产税的推进仍较为谨慎,而今年“政府工作报告”中也未提及有关房地产税的内容。

“按照中央的计划,在税制改革中将逐步提高直接税比重,包括加快房地产税立法并适时推进改革。下一步,房地产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟公开表示。

今年“两会”期间,贾康表示:“房地产税立法工作迟迟没有进展的原因,我猜测是起草过程中存在激烈争议,目前房地产税是按面积征还是按套数征是有争议的,这两个方案各有利弊。”

“对于房地产税而言,主要是把土地的部分加进去,这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位相关官员对记者指出,“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

目前,开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,房企将这部分费用作为开发成本制定房价,将其“转嫁”到购房者身上。而房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税。对此,上述官员表示,“二者具有相通性,属于重复征收。”

一位地方财政厅相关负责人告诉记者,中央曾考虑将调整土地出让金的缴纳方式和分配比例,这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。

不过,土地出让金作为地方政府的主要财政来源,占地方财政收入的1/3甚至一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付,难免会触动地方利益。上述负责人对此表示,中央与地方在这一问题上仍存在分歧,初期则是先考虑采取一半费一半税的方式,并用税率调整来寻找平衡,逐步实现清费立税。

 
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